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汲取以往的經(jīng)驗教訓，建立房地產(chǎn)平穩健康發(fā)展長(cháng)效機制，必須著(zhù)眼長(cháng)遠，相關(guān)政策保持穩定，避免方向上的反復;也要關(guān)照當下，與現行各項調控措施做好銜接。把握并處理好居住和投資的關(guān)系、增量和存量的關(guān)系、房屋供給與土地供給的關(guān)系以及行業(yè)發(fā)展與整體經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)系。

近日召開(kāi)的中央經(jīng)濟工作會(huì )議提出，要堅持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場(chǎng)規律的基礎性制度和長(cháng)效機制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現大起大落。在筆者看來(lái)，要使這一機制盡快建立并長(cháng)期有效發(fā)揮作用，“穩”是關(guān)鍵，即要保持相關(guān)政策的穩定性、連續性和一致性。

房地產(chǎn)業(yè)曾是許多地區的支柱產(chǎn)業(yè)，但由于其運作周期較短、投資回報較高、投資回籠較快，其發(fā)展也面臨一些問(wèn)題。主要表現為：土地財政成為一些地方政府創(chuàng )收的主要手段;個(gè)人投資者大舉涌入，導致房?jì)r(jià)飆升，一些中低收入的剛需民眾或望房興嘆，或傾其所有并背上巨額房貸。特別是，上一輪以“雙限”為主要內容的調控初見(jiàn)成效時(shí)，因顧忌樓市對地方經(jīng)濟的下拉作用，一些地區的限購、限貸政策戛然而止，加上降息降準、改變首套房貸標準、降低二套房貸比例等一系列措施，一些一二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)再次進(jìn)入暴漲模式。

汲取以往的經(jīng)驗教訓，建立房地產(chǎn)平穩健康發(fā)展長(cháng)效機制，必須著(zhù)眼長(cháng)遠，相關(guān)政策保持穩定，避免方向上的反復;也要關(guān)照當下，與現行各項調控措施做好銜接。具體說(shuō)來(lái)，要認真把握并處理好以下四種關(guān)系。

居住和投資的關(guān)系。加杠桿基礎上形成的投資投機性炒房，使真正的剛需難以得到滿(mǎn)足。所以，建立長(cháng)效機制，需要長(cháng)期堅持住房的居住屬性。在政策銜接上，如果當下的調控措施取得明顯成效、房?jì)r(jià)暴漲勢頭得到遏制，從釋放改善型需求的目的出發(fā)，限購政策可適時(shí)作出調整，但限貸應長(cháng)期堅持，同時(shí)延長(cháng)二手房上市時(shí)間，遏制投資投機性需求，絕不能讓炒房資金再次回流樓市。此外，還應認真研究房地產(chǎn)稅，提出符合實(shí)際、公平合理的意見(jiàn)和方案。

增量和存量的關(guān)系。長(cháng)期以來(lái)，很多地區在發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)程中都存在重視增量、忽視存量的問(wèn)題，使諸多三四線(xiàn)城市新增商品房大量積壓，部分一二線(xiàn)城市又似乎總是供不應求。為此，各地應深入調研，必要時(shí)可考慮開(kāi)展普查或專(zhuān)項調查，摸清現有房屋存量，包括數量、規模、結構、建成時(shí)間、區域分布及與人口的對應匹配程度等，并結合城市發(fā)展規劃，對未來(lái)人口規模、結構演進(jìn)、房屋增量需求做出科學(xué)預測，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)在平穩、理性狀態(tài)下穩步前行。

房屋供給與土地供給的關(guān)系。有人認為，一二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)暴漲是土地供給不足所致，認為只要加大土地供給力度，就會(huì )平抑市場(chǎng)價(jià)格。但在供需不明和大力加杠桿的背景下，僅依據樓市火爆表象就盲目增加土地供給，很可能導致一二線(xiàn)城市重蹈三四線(xiàn)城市的覆轍。在把握房屋供給與土地供給關(guān)系時(shí)，必須要在對房屋需求量有精準預判的情況下，確定未來(lái)不同時(shí)間段內開(kāi)發(fā)用地規模;要把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與城市規劃、老舊區改造、達到使用年限房屋重建相結合，最大限度減少占用新的土地特別是耕地。

行業(yè)發(fā)展與整體經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)系。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要行業(yè)，但也只是諸多行業(yè)中的一個(gè)。過(guò)度依賴(lài)房地產(chǎn)業(yè)和土地財政，必然拖累整體經(jīng)濟的長(cháng)遠發(fā)展。各地應從各自實(shí)際出發(fā)，積極打造并培育新的經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)，努力形成多點(diǎn)支撐的局面，積極促進(jìn)經(jīng)濟結構調整和轉型升級，實(shí)現發(fā)展動(dòng)能轉換，盡快擺脫對土地財政的依賴(lài)。